Nhiều người ví việc DN bất động sản đua nhau bán đất nền giá rẻ giống như đem hàng hiệu xa xỉ về bán ở nông thôn. Nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam vẫn được đánh giá là rất lớn, nhưng sản phẩm DN làm ra lại không thể tiêu thụ. Nghịch lý này từng được một số chuyên gia lý giải một cách đầy hài hước: đấy là hậu quả của thời kỳ DN đua nhau đem hàng hiệu xa xỉ về bán ở nông thôn.


Ông Trương Chí Kiên, Phó tổng giám đốc CTCP Him Lam Thủ Đô cho rằng, đã có một thời kỳ đầu tư bất động sản mang lại siêu lợi nhuận. Vì thế, DN đua nhau chọn phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận theo công thức: tổng vốn đầu tư càng lớn thì lợi nhuận càng cao. Tuy nhiên, việc chạy theo phân khúc cao cấp đã làm méo mó thị trường. Bởi nhu cầu phân khúc này không nhiều, chủ yếu bị đầu cơ. Do vậy, thực trạng thị trường bất động sản hiện nay chính là hệ lụy của việc mất cân đối nguồn cung trong một thời gian dài.

Đã hơn một năm nay, phân khúc căn hộ trung và cao cấp tại Hà Nội gần như đóng băng. Thực trạng này tại TP. HCM diễn ra lâu hơn và đang tiếp diễn. Để tồn tại, nhiều DN đã phải từ bỏ làm căn hộ cao cấp vốn là “mốt” một thời, để chuyển sang phân khúc đất nền giá rẻ để mà kinh doanh, với giá bán hợp lý hơn, diện tích căn hộ nhỏ hơn. Thực ra, không phải đến bây giờ, câu chuyện về mất cân đối nguồn cung mới được nhắc đến. Thế nhưng, chỉ đến thời điểm này, khi nhiều DN đang ngồi trên đống hàng tồn lên đến hàng nghìn tỷ đồng, thì DN mới thấm thía việc chạy đua phát triển phân khúc nhà cao cấp.

Theo ông Ánh, lượng hàng tồn kho với riêng phân khúc căn hộ tại hai thành phố là Hà Nội và TP. HCM hiện nay vào khoảng 3 tỷ USD (trên 60.000 tỷ đồng). Còn theo thống kê mới đây của CTCK Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng (VPBS) về 60 DN bất động sản niêm yết trên sàn Hà Nội và TP. HCM, các DN này có lượng hàng tồn kho lên đến gần 84.000 tỷ đồng. Lượng hàng tồn kho trên toàn thị trường bất động sản thì chưa có một thống kê nào cụ thể. Quá nhiều hàng tồn kho, quá nhiều vốn đọng trong thị trường, khiến nhiều DN bất động sản đang trong tình trạng vô cùng khó khăn.

Để thoát khỏi khó khăn, đẩy hàng tồn, thời gian qua nhiều DN bất động sản chấp nhận chịu lỗ, tăng thanh khoản sản phẩm bằng việc giảm giá bán. Thế nhưng, những sản phẩm hàng hiệu có giá rất cao, dù giảm giá thì đó vẫn là những mặt hàng xa xỉ, vượt quá khả năng chi trả của phần đông người có nhu cầu về chỗ ở. Do vậy, thanh khoản của những sản phẩm này vẫn rất yếu. Trong khi quẫn bách về tài chính, một số DN chấp nhận giảm giá gây sốc, khi bán căn hộ cao cấp với giá tương đương hoặc ngang với căn hộ phân khúc giá trung bình, thậm chí ngang giá với phân khúc nhà giá rẻ. Chỉ đến lúc này, các sản phẩm bất động sản mới được người tiêu dùng chú ý.

Vì bảng giá đất của Nhà nước rất thấp, nên phải thu hẹp phạm vi áp dụng. Tôi cho rằng, có 4 trường hợp không nên cho phép áp dụng bảng giá của Nhà nước mà phải định giá lại phù hợp theo giá thị trường. Đó là các trường hợp: Nhà nước giao đất, Nhà nước cho thuê đất, Nhà nước thu hồi đất và Cổ phần hóa doanh nghiệp. Khi áp dụng cơ chế này, phải dựa trên nguyên tắc người dân và nhà đầu tư đều được hưởng lợi từ dự án đầu tư. Bên cạnh đó, các quy định về cơ chế Nhà nước thu hồi đất phải được đổi mới triệt để nhằm tránh gây thiệt hại, bức xúc cho những người bị thu hồi đất, loại bỏ được các nguy cơ tham nhũng và làm lành mạnh hóa quá trình đầu tư phát triển, không còn các dự án treo.

Mặc dù Luật Đất đai đã quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp giá thị trường trong điều kiện bình thường nhưng cả khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều thấp hơn giá đất trên thị trường khá nhiều. Chúng ta phải sửa triệt để mới ngăn chặn được tham nhũng trong đất đai.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây Dựng Nguyễn Trần Nam, thị trường bất động sản trầm lắng như hiện nay, ngoài nguyên nhân thị trường bị mất cân đối nguồn cung, còn có một nguyên nhân khác. Đó là lòng tin của người dân vào các DN bất động sản giảm mạnh, do dự án chậm tiến độ, thiếu cơ sở hạ tầng... Không có lòng tin, người dân không bỏ tiền mua nhà, khiến DN mất khả năng chi trả vốn vay ngân hàng và khó khăn trong việc tiếp tục triển khai dự án.

Tiến sĩ Vũ Đình Ánh, thành viên Tổ chuyên gia thuộc Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở nhận xét, thị trường bất động sản trải qua một thời gian dài DN chỉ đem toàn đồ hiệu về nông thôn để bán. Nghĩa là DN chủ yếu làm và bán các sản phẩm cao cấp, trong khi thu nhập của đại bộ phân người dân còn rất thấp. Sự mất cân đối nguồn cung, trong tương quan khả năng thanh toán và nhu cầu thực tế phân khúc này thấp, khiến thị trường tạo bong bóng hoặc dư cung và lượng hàng tồn kho tăng vọt.

Thế nhưng, cũng theo ông Nam, chính trong bối cảnh khó khăn, nhiều DN đã thay đổi tư duy kinh doanh. Cụ thể, một số DN đã điều chỉnh cơ cấu hàng hóa, thay vì làm nhà cao cấp, DN chuyển sang làm nhà diện tích nhỏ, giá cả phải chăng, phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng, Dự thảo sửa đổi luật vẫn chưa đáp ứng được như kỳ vọng. Phóng viên Báo Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT xung quanh vấn đề này.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã đưa ra được nhiều điểm đổi mới nhưng theo tôi vẫn chưa đủ. Một trong những bất cập lớn liên quan đến cơ chế Nhà nước thu hồi đất là cơ chế thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Dự thảo luật vẫn được áp dụng như Luật Đất đai hiện hành. Tuy có sự khuyến khích áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, nhưng cơ chế này cũng gây tranh cãi. Một số nơi thu hồi đất lại để hoang hóa do quy hoạch thiếu khả thi, khiến người dân bất bình. Tôi cho rằng, phải sửa lại cơ chế Nhà nước thu hồi đất.

So với Luật Đất đai hiện hành, Dự thảo luật mới giữ nguyên 21 điều, sửa đổi bổ sung 101 điều và có 68 điều mới hoàn toàn. Về quy định thời hạn giao đất trong hạn mức sử dụng cho các hộ gia đình, cá nhân, dự thảo luật quy định lên 50 năm thống nhất cho các loại đất nông nghiệp để khuyến khích nông dân gắn bó hơn với đất đai và yên tâm đầu tư sản xuất.